Что происходит с ипотекой при банкротстве физического лица

Ипотека — предмет №1 в вопросах на бесплатной консультации. Люди боятся, что банк заберёт единственное жильё. Разбираемся по фактам.

Общее правило: ипотечная квартира продаётся

По статье 446 ГПК РФ единственное жильё защищено от изъятия. НО из этого правила есть исключение — если квартира находится в залоге у банка (ипотека), защита не действует. Ипотечное жильё, даже единственное, включается в конкурсную массу и продаётся на торгах для расчёта с банком-залогодержателем.

Что происходит с оставшимися деньгами

После продажи квартиры и погашения долга банку остаток идёт на погашение других долгов, если он есть. Если после всех расчётов остались средства — их возвращают вам.

Можно ли сохранить ипотечное жильё?

Есть несколько сценариев:

1. Договориться с банком о реструктуризации до банкротства

Многие банки готовы пересмотреть график платежей, снизить процент, дать кредитные каникулы. Если получится — банкротство не понадобится.

2. Кредитные каникулы 106-ФЗ

Если ваш доход упал на 30 %+, вы имеете право на 6 месяцев кредитных каникул по ипотеке. За это время часть проблем можно решить.

3. Мировое соглашение в процессе банкротства

Иногда удаётся заключить мировое соглашение с банком-залогодержателем и оставить квартиру, продолжая платить ипотеку. Требует хорошего дохода после банкротства.

Мировое соглашение с ипотечным банком — новая возможность 2026 года

С сентября 2024 года действует статья 213.10-1 закона о банкротстве (введена Федеральным законом № 298-ФЗ от 08.08.2024). Это отдельный механизм, который меняет правила игры для должников-ипотечников: ипотечную квартиру можно сохранить, даже если это единственное жильё, находящееся в залоге у банка.

За 20 лет работы наша команда прошла сотни ипотечных дел. Раньше сохранить залоговую квартиру было почти невозможно — банк-залогодержатель имел приоритетное право на реализацию. Теперь всё иначе.

Что даёт статья 213.10-1

В рамках дела о банкротстве заключается отдельное мировое соглашение между должником и одним конкретным кредитором — банком-залогодержателем. Суд утверждает это соглашение, и с этого момента:

• На ипотечное жильё и земельный участок под ним не может быть обращено взыскание;
• Требование банка исключается из реестра требований кредиторов;
• Дело о банкротстве по остальным долгам продолжается — можно списать кредиты, микрозаймы, налоги, коммуналку;
• Согласие финансового управляющего и других кредиторов не требуется — только банка-залогодержателя и суда.

Кто может оплачивать ипотеку по соглашению

Закон намеренно расширил круг источников оплаты, чтобы механизм реально работал:

• Сам должник — за счёт защищённых от взыскания доходов (прожиточный минимум, детские пособия и т.п.), но при условии что это не мешает процедуре;
• Третье лицо, указанное в соглашении — родственник, друг, работодатель. Именно это открывает главную возможность: за должника платит родственник, а квартира сохраняется;

Что если по ипотеке есть просрочка

Если на момент подписания мирового соглашения есть непогашенная задолженность (пропущенные платежи), в договоре чётко прописывается порядок и сроки её устранения. Это обязательное условие — иначе суд соглашение не утвердит. Банк, как правило, идёт на реструктуризацию просрочки под этот механизм — ему выгоднее получать платежи, чем продавать квартиру с обременением проживающими.

Кому подходит этот механизм

• Ипотечная квартира — единственное пригодное для постоянного проживания жильё должника и его семьи;
• Есть возможность продолжать платить ипотеку — самостоятельно или через родственника;
• При этом другие долги (не ипотечные) вы хотите списать через банкротство;
• Банк-залогодержатель готов обсуждать условия (на практике почти всегда готов — суду мировое выгоднее реализации).

Важные ограничения

• Мировое соглашение с ипотечным банком не прекращает банкротство целиком — вы всё равно проходите процедуру по остальным долгам;
• Соглашение касается только отношений с этим одним банком — на других кредиторов не влияет;
• Если через какое-то время платежи по мировому соглашению перестанут поступать — банк может расторгнуть его в судебном порядке и вернуть квартиру в конкурсную массу;
• Механизм работает только для единственного жилья. Если у должника есть другая квартира — ипотечная жильё-залог продаётся по общему правилу.

Как это работает в связке с банкротством

Правильная стратегия для семьи с ипотекой и другими долгами выглядит так:

1. На бесплатной консультации юрист проверяет: подходит ли ваша ситуация под ст. 213.10-1 (единственное жильё, готовность платить, реалистичный источник платежей);
2. Юристы связываются с банком-залогодержателем, согласовывают условия мирового: новый график платежей, порядок устранения просрочки, кто платит;
3. Подаём заявление о банкротстве в арбитражный суд;
4. В рамках дела заключаем мировое с банком и утверждаем в суде;
5. Ипотечная квартира сохраняется, банкротство продолжается по остальным долгам;
6. По завершению процедуры вы освобождены от всех прочих долгов, а по ипотеке продолжаете платить по новому графику из мирового.

Итог: вы избавились от кредитов, займов, налогов, коммуналки — и сохранили единственное жильё. То, что раньше казалось несовместимым, теперь работает.

Почему обычные юристы этим не пользуются

Механизм новый (ст. 213.10-1 действует всего с сентября 2024). Многие юристы по банкротству либо не знают о нём, либо не имеют опыта переговоров с банками-залогодержателями по этой процедуре. Мы отслеживаем изменения законодательства и уже провели дела по новому механизму — практика есть.

Проверить подходит ли вашему случаю

На бесплатной консультации юрист:

• Проверит соответствие ситуации ст. 213.10-1 (единственное жильё, наличие других долгов);
• Рассчитает реалистичность источника платежей (свой доход после банкротства, третье лицо);
• Оценит вероятность согласия банка на мировое (зависит от банка и истории платежей);
• Даст прогноз итоговых расходов и результата.

Звоните: 8 800 351-29-70 или оставьте заявку. Первая консультация бесплатна.

Что с прописанными родственниками, детьми

Продажа ипотечного жилья не отменяет прописку. Прописанные жильцы (в том числе несовершеннолетние дети) имеют право проживания, если нет другого жилья. Часто это осложняет продажу — покупатели неохотно берут квартиру с обременением. В судебной практике есть случаи, когда суд отказывал в реализации ипотечного жилья из-за прав детей.

Ипотека с материнским капиталом

Если ипотека погашалась материнским капиталом, детям должны быть выделены доли. При банкротстве это создаёт сложную ситуацию — доли детей продаются вместе с квартирой, а средства сохраняются на их именных счетах. Требует привлечения органов опеки.

Военная ипотека

Особый случай — квартира формально принадлежит «Росвоенипотеке» до конца выплат. При банкротстве вы теряете право на неё, но накопления с именного счёта участника НИС сохраняются.

Что сделать сейчас

Если вы платите ипотеку и накопились другие долги — запишитесь на бесплатную консультацию. Юрист разберёт вашу ситуацию, покажет варианты сохранить жильё и рассчитает риски. Иногда правильная стратегия — не банкротство, а другое решение.